《山东高院执行异议专题审查参考》解读与评析
日期：2022-11-22
执行疑难法律问题审查参考（一）——案外人执行异议专题
时效性：现行有效
发文机关：山东省高级人民法院
发文日期：2021年05月21日
施行日期：2021年05月21日
一、受理标准问题
1. 案外人执行异议的管辖法院应当如何确定？
参考意见：案外人提出执行异议，原则上应由异议标的查封、扣押或冻结法院管辖。执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院查封、扣押或冻结的执行标的提出异议的，由提出异议时的执行法院管辖。受指定或者受委托的法院是原执行法院的下级法院的，由该上级法院管辖。
解读与评析：《浙江省高级人民法院关于审理案外人异议之诉和许可执行之诉案件的指导意见》第二条的规定：“法院受理案件后变更执行法院，各方当事人就案件管辖事项协商一致的，按照当事人意愿确定是否移送管辖。当事人未达成一致，已开庭进行实体审理的，不再移送；未开庭进行实体审理的，移送变更后的执行法院审理。”我认为“已开庭进行实体审理的，不再移送”的规定可以作为本条规定的补充。
2. 案外人对轮候查封、扣押、冻结的执行标的，提出排除执行异议的，法院应否受理？
参考意见：依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款及《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效。人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封、扣押、冻结自始未产生查封、扣押、冻结的效力。因此，轮候查封并未发生实际查封的效力，案外人对轮候查封的执行标的主张实体权利要求排除执行的，应当向首查封法院提出异议。案外人向轮候查封法院提出异议的，轮候查封法院裁定不予受理，已经受理的，裁定驳回异议申请。
解读与评析：因为轮候查封是不生效查封，因此，案外人不得对轮候查封提执行标的异议或执行异议之诉。当然，如果首封法院将执行标的的处分权移交给轮候查封法院的，案外人只能向有处分权的轮候查封法院提出执行标的异议和执行异议之诉，但是这本质还是向“首封”提执行异议，而不是向“轮候查封”提执行异议。
3. 执行标的涉及多个执行案件而被多个法院查封，案外人向首封法院提出异议后，首封法院予以支持并解除查封。案外人持首封法院解封裁定向新首封法院请求解除查封的，新首封法院应如何处理？
参考意见：执行标的涉及多个执行案件而被多个法院查封，因不同案件中申请执行人享有的权利类型、权利优先性存在不同，案外人对执行标的享有的实体权利是否能对抗各案申请执行人的理由不同，各案申请执行人可能选择的救济途径也不同。因此，案外人向新首封法院请求解除查封的，新首封法院不能直接依据首封法院解封裁定等法律文书中止执行或解除查封，仍应依照《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百二十七条的规定对案外人的异议进行审查。
解读与评析：这个规定逻辑上很严密，但是如果有10个查封，则意味着案外人要先后启动10次执行异议及执行异议之诉，时间很长，成本很高。我建议折中一下，对于债权性质相同的（如都是普通金钱债权的）或者后面的债权优先性不如前面债权的，新的首封法院就直接依据前面的案外人胜诉的生效裁判文书解封【在此前提下，首封的执行异议之诉中最好追加不优先于首封债权的轮候查封的债权人为第三人，这样轮候查封的债权人也有机会对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益提交证据并发表法律意见】，对于比前面的债权更具优先性的债权，新的首封法院则应当对案外人的执行异议及执行异议之诉进行审查。
4. 案外人提出异议的期限应当如何把握？
参考意见：依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。
上述规定的“执行标的执行终结之前”，是指法院处分执行标的所需履行的法定手续全部完成之前。对于不动产、法律规定需要登记的动产或者其他财产权，是指协助办理过户登记的通知书送达之前。如后续需要腾退房屋的，可以放宽至房屋腾退交付之前；对于其他动产或者银行存款类财产，是指交付或者拨付给申请执行人之前。“执行程序终结之前”，是指申请执行人请求强制执行的权利已得到全部实现或执行程序已经完全终结，即相关执行案件符合民事诉讼法第二百五十七条以及《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第十四条、第十七条规定的结案条件，但终结本次执行程序和当事人因长期履行达成的执行和解协议而终结执行的除外。
解读和评析：“执行标的执行终结之前”是指执行标的的拍卖成交裁定或以物抵债裁定送达买受人或接受抵债人之前更合适，因为送达之时所有权就已转移，后面的变更登记等流程受第三方（如房屋管理部门、税务部门等）的影响较大，工作进度不好控制，赋予此期间以不确定性不合适，应尽快使法律关系确定下来稳定下来。
5. 执行依据为生效仲裁裁决时，案外人的执行异议系针对执行依据指定交付的特定物提出的，对该异议应否受理？
参考意见：民事诉讼法第二百二十七条确立了案外人提出的异议与原判决、裁定有关时，按照审判监督程序救济的原则。当执行依据是生效仲裁裁决，且案外人的异议指向仲裁裁决内容时，案外人则无法通过该条赋予的救济途径予以救济。在该种情形下，案外人异议不符合民事诉讼法第二百二十七条规定的条件，应裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回申请。同时，告知案外人可以依照《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》的相关规定，向执行法院申请不予执行仲裁裁决予以救济。
6. 法院生效判决已判决涉案标的属于申请执行人所有并应予交付，案外人又以涉案标的属其所有为由提出执行异议的，法院是否应当受理？
参考意见：法院生效判决已判决涉案标的属于申请执行人所有并应予交付，案外人又以涉案标的属其所有为由提出排除交付的执行异议，其异议目的并非排除执行，而是排除、否定生效判决，对其提出的异议应裁定驳回。
解读和评析：应告知案外人通过审判监督程序或第三人撤销之诉救济其权利。
7. 法院生效判决确认申请执行人对涉案房产享有抵押权，在执行抵押房产过程中，案外人以其在抵押登记之前购买了抵押房产，享有实体权利为由提起执行异议，法院是否应当受理？
参考意见：在此情况下，如果案外人以其在抵押登记之前购买了抵押房产，享有优先于抵押权的权利为由提起执行异议，但不否认抵押权人对抵押房产的优先受偿权，其异议的目的是排除执行，而并非排除、否定生效判决，其提出的异议法院应予以受理。如果案外人否认抵押权人对抵押房产的优先受偿权，其异议的目的是排除、否定生效判决，对其提出的异议应裁定驳回。
8. 法院生效判决确认申请执行人对涉案房产享有抵押权，在执行过程中，涉案房产买受人提出案外人异议，但不否认抵押权人对抵押房产的优先受偿权的，法院受理后应如何审查？
参考意见：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条系第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定”的情形，法院不应简单以申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权为由驳回案外人的异议请求，而应当审查该异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。
解读与评析：
“九民会纪要”已明确《执行异议复议规定》第29条是第27条的例外，但是第28条不是第27条的例外。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法〔2019〕254号】（“九民纪要”）第126条规定：“……买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”根据上述规定，非商品房消费者（如二手房买受人）对标的房屋的权利不能排除抵押权人对标的房屋的执行，即《执行异议复议规定》第28条不是第27条的例外。《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》【最高人民法院民事审判第二庭编著，人民法院出版社出版，2019年版。】第636页最后两行载明：“二手房购买人的权利不应当优先于抵押权人，除非抵押权人同意出卖人转让涉案房屋。”第637页第三段载明：“出售在先，抵押权设定在后，购房人的权利优先还是抵押权优先？应当区分是否为消费者购房人，如果是一般购房人，其取得的不是物权期待权，本质是债权，并不优先于抵押权。”从上述解读也可以看出，“九民纪要”认为二手房买受人的权利不能排除抵押权人的执行。最高人民法院（2021）最高法民申3574号民事裁定认为，《执行异议和复议规定》第二十八条则规定了一般房屋买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。即一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人。最高人民法院（2021）最高法民申6083号民事裁定认为，《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。对于前述第二十七条“除外”所指之情形，需要比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。就实体权利优先顺位而言，商品房消费者的权利优于抵押权。而《执行异议和复议规定》第二十八条系对“一般的房屋买卖合同的买受人”权利的规定；《执行异议和复议规定》第二十九条系对“商品房消费者”权利的规定。因此，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”之情形包括第二十九条，但不包括第二十八条。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于执行异议之诉的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】
“九民纪要”第126条规定：“根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。……”即《执行异议复议规定》第29条是第27条的例外。最高人民法院（2021）最高法民终600号民事判决认为，《执行异议和复议规定》第二十九条对于商品房买受人物权期待权的保护是对消费者生存权优先保护的进一步细化。《执行异议和复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，《执行异议和复议规定》第二十九条本身也属于第二十七条规定的除外规定。最高人民法院（2021）最高法民申3575号民事裁定认为，在原审法院已经查明并认定华融公司对执行标的享有抵押权的情形下，秦某要排除华融公司对案涉房屋享有的抵押权优先受偿权，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条的规定。该条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位;同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人优先受偿权。此即属于“但书”条款所言的例外规定。该规定是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等而设置的特别规定，实践中需要严格审查和把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《执行异议和复议规定》第二十九条规定体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护。因此，在华融公司对执行标的享有抵押权的情形下，秦某作为案外人对案涉房屋享有的权益，如要对抗已办理登记的抵押权的优先地位，必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。
9. 法院生效判决确认申请执行人对涉案建设工程价款享有优先受偿权，在执行过程中，涉案房屋买受人以对强制执行的房屋享有实体权利为由提起案外人异议，法院是否应当受理？
参考意见：在此情况下，房屋买受人对强制执行的房屋提起案外人异议，请求确认其对案涉房屋享有可以排除强制执行的民事权益，但不否定原生效判决确认的债权人所享有的建设工程价款优先受偿权，其异议的目的是排除执行，而并非排除、否定生效判决，其提出的异议法院应予以受理。如果案外人否认申请执行人对涉案建设工程价款享有优先受偿权，其异议的目的是排除、否定生效判决，对其提出的异议应裁定驳回。
二、审查标准问题
10. 案外人以对执行标的享有担保物权为由提出排除执行异议，应否按案外人异议程序审查？
参考意见：案外人基于担保物权形成的优先受偿权提出执行异议，请求排除对执行标的处分行为的，除法律以及司法解释另有规定外，适用民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查，原则上裁定驳回异议，告知其直接就抵押或质押等担保物的变价款主张优先受偿权。但该处分行为会导致案外人享有的质权、留置权丧失或案外人优先受偿权的实现受到实质性损害的，应适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查。
对执行财产享有担保物权，但未取得执行依据的债权人申请参与分配的，仅对其主张的权利及证据材料进行形式审查，原则上应准予其参与分配。被执行人及其他债权人对案外人的优先权、担保物权的真实性、优先受偿顺位和比例产生异议的，适用执行分配方案异议程序处理。
解读与评析：“对执行财产享有担保物权，但未取得执行依据的债权人申请参与分配的，仅对其主张的权利及证据材料进行形式审查，原则上应准予其参与分配。”《民诉法解释》第五百零六条第二款规定：“对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。”但是司法实践中，很多法院不允许没有执行依据的“有优先权、担保物权的债权人”直接参与分配，而要求其先诉讼取得执行依据。
11. 案外人以其对特户、封金、保证金享有质权为由提出执行异议，请求解除对案涉账户或款项的查封、冻结措施的，法院应适用何种程序予以审查？
参考意见：案外人以其对特户、封金、保证金享有质权为由提出执行异议，请求解除对案涉账户或款项的查封、冻结措施的，适用民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查，并裁定不予支持。但案外人以其对特户、封金、保证金享有质权为由，请求实现质权并要求解除查封或冻结措施或请求不得扣划的，应依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。同时具备下列情形的，应予支持：（1）具备质押合意，案外人与出质人订立了书面质押合同；（2）账户特定化，即争议账户名称与担保协议约定的账号名称一致，并且该账户仅为担保所用，未作其他结算；（3）该账户内的资金已经移交给案外人实际控制或者占有；（4）担保协议约定质权人在特定情形下有权止付、扣收，且该特定情形已实际发生。
解读与评析：上述规定值得商榷。执行异议之诉审查的是案外人是否享有足以排除执行的民事权益，案外人执行异议之诉一般是诉请“不得执行”或“中止执行”，申请执行人执行异议之诉一般是诉请“许可执行”。“解除查封”或“实现质权”或“不得扣划”等并非执行异议之诉审查的内容和范围。案外人以其对特户、封金、保证金享有质权为由提出执行异议，法院应按照民事诉讼法第二百二十七条（现民事诉讼法第二百三十四条）规定进行审查。认定案外人是否享有金钱质权的关键就是看该笔金钱是否已经特定化并已移交权利人占有，“具备质押合意，案外人与出质人订立了书面质押合同”是案外人享有金钱质权的应有之意，是基础。但是单纯站在执行异议的角度，“担保协议约定质权人在特定情形下有权止付、扣收，且该特定情形已实际发生”这个要件似乎有点多余且苛刻。
12. 被执行人是房地产开发企业时，商品房买受人能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行？
参考意见：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，第二十九条是专门针对被执行人为房地产开发企业而规定的特别条款，二者是一般规定和特别规定的关系，并非相互排斥，商品房买受人可以选择适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或二十九条排除执行。
13. 承租人以享有租赁权为由阻止执行标的转让、交付的，应否作为案外人执行异议案件立案受理？
参考意见：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定， 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。根据上述规定，承租人基于执行标的被抵押或查封前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止执行标的转让、交付的，应适用民事诉讼法第二百二十七条的规定，作为案外人执行异议案件受理。
承租人基于执行标的被抵押或查封后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止执行标的转让、交付的，不予支持。
解读与评析：“承租人基于执行标的被抵押或查封后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。”我认为这个规定值得商榷，因为承租人是否有权排除移交占有是实体审理的问题，法院应依据《执行异议复议规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条等规定进行审理，未经实体审理法院不宜直接选定某个审查程序。
14. 案外人基于以房抵债协议对被执行房产提起案外人异议的，应如何处理？
参考意见：对于案外人与被执行人的债务清偿期届满，在查封前已经与被执行人签订合法有效的以房抵债协议并实际合法占有被执行房屋，且不存在规避执行或逃避债务等情形的，可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定予以审查。
解读与评析：《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》【最高人民法院民事审判第二庭编著，人民法院出版社出版，2019年版。】第304页第二段认为债权人不能基于以物抵债协议对抗金钱之债的执行。理由主要有两个，一个原因是防止案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间损害申请执行人的权利，另一个原因是违反债的平等性。但是该书第643页第二段认为，对于采用抵债方式的，可以视为支付价款。该书的观点似乎自相矛盾。司法实践中的裁判观点也是有两种不同的观点（具体裁判观点可以看2022年4月15日我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写的文章《以房抵债，是否可以排除执行？》）。我认为抵债可以看作付款方式，但案外人要符合“苛刻”的条件才能排除执行。案外人能否依据以房抵债协议能否排除普通金钱债权人的执行，其实就是案外人基于以房抵债协议是否对案涉房屋享有物权期待权。而物权期待权的概念在法理上并无定论：王泽鉴教授认为，期待权是因具备取得权利部分要件，受法律保护，且依社会经济观点，使之成为交易客体，特赋予权利性质之法律地位。【王泽鉴.民法学说与判例研究（第七册）[M]，北京大学出版社：2009年第一版，第196页.】这个概念很抽象，其他学者给出的概念也很抽象，并且对于期待权的概念和内涵还没有形成通说，法律实务中似乎还很难直接引用。因此，不宜直接引用某个学者关于物权期待权的概念来认定购买了尚未登记在被执行人名下的房产的买受人是否对标的房屋享有物权期待权，也不宜直接引用物权期待权的概念解释案外人基于以房抵债协议是否对案涉房屋享有物权期待权。但是，如果把抵债看作是一种付款方式，则可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条，或《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条等规定来审查案外人基于以房抵债协议是否可以排除金钱债权人的执行。此处以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条为例。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以房抵债，一般是指债权人与债务人协议约定用债务人的房屋折价抵偿债务人对债权人的债务，如有多余，则多余的金额退还债务人（房屋所有人），如房屋价值不足抵偿债务，则不足部分继续由债务人偿还。债务履行期限届满后的以房抵债的协议是双方当事人真实意思的表示，没有违反流抵或物权法定的原则，也没有违反其他法律行政法规的效力性强制性规定，没有违反公序良俗，合法有效。基于此有效的抵债协议，（房屋所有人的）债务消灭的同时，相应的抵债价款也就转化为了房款（可以将以房抵债理解为一种房款的支付方式），即案外人（债权人）在抵债的额度内支付了债务人（房屋所有人，被执行人）房屋价款，如果案外人再满足一些其他要件，则案外人对标的房屋享有物权期待权，案外人的物权期待权优先于申请执行人的普通金钱债权，其执行异议应当得到支持。抵债毕竟不同于直接支付价款，前者可以理解为是一种消极支付行为，后者是积极支付行为。为防止被执行人与案外人串通逃避债务和执行，理应对以房抵债的执行异议规定更严格的要求：1、在申请执行人与被执行人债权债务形成之前，案外人已与被执行人签订以房抵债协议。做此要求，在“逻辑”上不存在违反债的平等性之嫌：案外人抵债完成相当于被执行人已向案外人清偿，在此之后又产生了对申请执行人的债务，一先一后，没有“交集”，不存在个别清偿的问题。做此要求，在“经验”上最能平衡案外人和申请执行人的利益。（1）以房抵债协议需签订于被执行人与申请执行人债权债务形成之前。要求以房抵债协议签订于申请执行人与被执行人的债权债务形成之前，这样就基本防止了被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人的合法权利。反之，如果要求以房抵债协议签订于查封之前，则给了被执行人以很大的时间窗口规避执行：被执行人债务形成之后，知道自己无法还债，就可能去找其他债权人（甚至是虚假的债权人）通过以房抵债的方式转移资产逃避执行。（2）以房抵债协议合法有效。如果以房抵债协议没有违反《民法典》第一百四十三条、第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条等规定，且没有其他可撤销可变更或效力待定的情形，合同就是有效的。在此需要特别注意的是，根据2019年最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条、第45条等规定的精神，签订合法有效的书面以房抵债协议要在债务履行期限届满之后，在债务履行期限届满之前签订的以房抵债协议不可以作为排除执行的依据。另外，意思表示真实也是民事法律行为有效的一个必要条件，具体到本文，则要审查案外人和被执行人的债权债务是否真实以及是否已过时效（抵债行为本身是否是真实意思表示很难从直接证据作出判断，只能根据个案来看是否有证据证明抵债不是当事人真实意思表示）：审核“债”的真实性和合法性，就要审核产生“债”的原始凭证，而不能任由被执行人和案外人双方认可即不审核。对此，要根据“债”产生的原因（民间借贷、欠付货款、“高利贷”、赌债等等）进行有针对性的审核。而要审核“债”是否已过诉讼时效，除了审核诉讼时效的起始时间外，更要审核是否真的存在时效中止或中断的事由。对于超过了诉讼时效的“债”的以房抵债协议，不能作为排除执行的依据。（3）书面合同。此处所要求的是“书面”，口头的协议不符合要求。这个要件的硬性要求是为了防止被执行人与第三人恶意串通，谎称存在房屋买卖合同或以房抵债协议以对抗执行。为防止倒签协议，通过加强伪造证据和虚假诉讼的法律责任（尤其是刑事责任）和案件移送制度的进一步完善和落实（审理执行异议或执行异议之诉的法官发现当事人伪造证据或虚假诉讼且符合一定条件的，应当移送到公安机关处理）来威慑伪造证据（伪造以房抵债协议签订时间）和虚假诉讼的行为，不失为一种很好的选择。（4）不考虑过错因素。即不论案外人是否知道或应当知道其与被执行人签订抵债协议之前被执行人与申请执行人的债权债务已形成，只要抵债协议签订于被执行人与申请执行人的债权债务形成之后，案外人的执行异议申请就得不到支持。2、案外人在被执行人与申请执行人债权债务形成之前已合法占有该不动产。时间节点的“苛刻”要求同样是为了防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人的合法权利。此外，由于占有一般都有一些“痕迹”（支付水电费的凭证等），不容易伪造，为以房抵债背景下的执行异议的审查提供了可操作性。以房抵债协议是否倒签很难通过司法鉴定判断，交房的证据也是为了弥补这个技术上的不足。对于占有的方式并不能要求太苛刻：a.交房的标志是签订《房屋交接书》还是交钥匙都可以，只要是已经交房即可；b.合法占有的方式可以是亲自居住；也可以是出租给别人；或者债权人正在装修过程中；或者合同约定的交房时间已到，房屋所有人将房屋钥匙交给了债权人的亲朋好友或者代理人或者中介，买房人随时可以取得对标的房屋的占有，等等。总之，只要是房子在债权人（案外人）的管控之下即可。3、不动产价款已通过抵债全部“支付”，如有未“支付”，案外人已按照人民法院的要求交付执行。如果案外人对被执行人的债权金额超过或等于执行不动产的价值，且执行不动产的价款全部用抵债的方式支付，则应当视为案外人已支付全部价款。如果案外人对被执行人的债权金额小于执行不动产的价值，抵债协议约定不足部分由案外人现金补足，则：如果案外人在法院查封之前已现金补足，则视为案外人已付清价款；如果案外人尚未现金补足，则案外人需将不足部分交付法院执行。4、非因案外人自身原因未办理过户登记。这个要件要求未过户不是案外人的原因导致的。如有些案外人为了避税，在房子具备过户条件的情形下故意拖延不办理过户手续，这样案外人就是有过错的，执行异议不能得到支持。在此需要特别注意的是，根据2019年最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条第二款的规定，对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”应当作如下理解：“买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”我认为这个规定不严谨，甚至可能会被利用，比如：买受人做了形式上的“向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为”，但是买受人这只是做样子，执行标的房屋因为限购或限售（尤其是：买受人与被执行人签订抵债协议的时候就买受人就限购或房子尚在限售期）无法过户，或者买受人与被执行人私下串通让被执行人不要配合过户，而等到执行标的房屋“满二”或者“满五唯一”等可以省税的时候再过户，如果是这些情况，案外人（买受人）是不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件的。但是，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条第二款的规定，似乎只要案外人有积极推动交易继续的行为即符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件。
如案外人系建设工程承包人或实际施工人，其与被执行人之间存在真实的建设工程承包合同，案外人享有的工程价款与抵债标的的价值相当，且工程款清偿期已经届满，案外人基于建设工程价款与被执行人订立合法有效的以物抵债协议，主张其已支付相应对价，请求排除强制执行的，一般应予支持。
解读与评析：这一款规定渊源是对农民工工资权利的倾斜性保护。
15. 执行依据确定的债务人为夫妻一方，夫妻另一方对被执行人名下的财产主张权利，或者对登记在其名下的财产是否系共同财产或其份额提出案外人异议，请求排除执行的，法院应如何审查？
参考意见：执行依据确定的债务人为夫妻一方，夫妻另一方对被执行人名下的财产主张权利，或者对登记在其名下的财产是否系共同财产或其份额提出案外人异议，请求排除执行的，法院应适用民事诉讼法第二百二十七条进行审查。
16. 案外人执行异议案件中举证责任应如何分配？
参考意见：案外人对执行标的提出执行异议的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，包括但不限于执行标的转让或受让的相关合同的订立与履行情况、资金往来情况以及其他与执行标的相关的基础性法律关系的证据等。被执行人承认案外人的权利主张的，不能免除案外人的举证责任。
17. 案外人针对执行行为提出异议，但执行异议裁定错误告知当事人提起执行异议之诉的，当事人提起诉讼被驳回起诉的，应如何救济？
参考意见：案外人针对执行行为提出异议，执行异议裁定本应适用民事诉讼法第二百二十五条，却错误适用了第二百二十七条，并交代了当事人提起诉讼的权利。当事人提起诉讼被驳回起诉的，可对执行异议裁定申请执行监督；法院亦可依职权启动执行监督程序进行纠正。
