江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）》
日期：2022-11-21
江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）》
文章属性
∙【制定机关】江苏省高级人民法院
∙【公布日期】2022.06.10
∙【字 号】
∙【施行日期】2022.06.10
∙【效力等级】地方司法文件
∙【时效性】现行有效
∙【主题分类】执行程序
正文
执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）
一、案外人基于租赁权提出的执行异议及执行异议之诉案件的处理
1. 承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百三十二条规定进行审查。
承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。
2. 承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，适用《民事诉讼法》第二百三十四条规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。因此引发的执行异议之诉案件，根据以下情形进行处理：
（1）承租人在租赁物被查封之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物的，对承租人要求阻止交付的诉讼请求应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。
（2）承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人或首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。
（3）租赁物具有下列情形的，应分别根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条以及《民法典》第七百零六条的规定认定租赁合同的效力：
①未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；
②未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；
③租赁期限超过临时建筑的使用期限的；
④当事人以房屋租赁应办理登记备案手续为由主张合同效力的。
3. 案外人以其在执行标的被设定抵押或被查封之前与被执行人订立租赁合同，且对执行标的实际占有使用为由，提出执行异议及执行异议之诉，具有下列情形之一的，应认定为虚假租赁：
（1）承租人与被执行人恶意串通，将执行标的以明显不合理的低价出租的；
（2）承租人或者被执行人伪造、变造租赁合同的；
（3）承租人或者被执行人倒签租赁合同签署时间的；
（4）承租人或被执行人伪造租金交付或收取证据的；
（5）承租人与被执行人伪造其实际占有使用执行标的证据的；
（6）承租人系被执行人的近亲属或关联企业，该租赁关系与案件其他证据或事实相互矛盾的。
4. 承租人基于租赁期限为5年以上的长期租约，对执行标的提出执行异议或提起执行异议之诉的，应重点围绕以下几种情形对租赁合同的真实性予以审查：
①租赁合同的订立时间；
②租金约定是否明显低于所在区域同类房屋的租金水平；
③租金支付是否违反常理；
④是否办理房屋租赁登记备案手续；
⑤是否存在名为租赁实为借贷情形；
⑥租赁房屋是否实际转移占有使用；
⑦是否存在其他违反商业习惯或商业常理的情形。
案涉不动产为被执行人或其他人占有使用，承租人仅以其已向房产管理部门办理登记备案，并将该不动产登记为新设公司营业地址为由主张租赁权的，应认定其未实际占有并使用该不动产。承租人已在租赁的土地或房屋内从事生产经营活动，包括已将租赁物用于生活、生产、经营、已进行装修或以其他方式行使对租赁物的实际控制权的，应视为承租人实际占有并使用租赁物。
二、案外人基于特殊担保物权提出的执行异议及执行异议之诉案件的处理
5. 异议人基于担保物权产生的优先受偿权提出执行异议，请求排除对执行标的处分行为的，人民法院应告知其先行就财产变价款向执行实施机构主张优先受偿。执行实施机构对其主张不予支持的，其可依据《民事诉讼法》第二百三十二条规定提起执行异议。
但该处分行为同时具有下列情形的，应适用《民事诉讼法》第二百三十四条规定审查处理：
①导致案外人享有的担保物权丧失或者可能减损担保物价值的；
②导致案外人优先受偿权的实现受到实质性损害的。
6. 异议人以其对特户、封金、保证金享有质权为由提出执行异议，请求解除对案涉账户或款项的查封、冻结措施的，适用《民事诉讼法》第二百三十二条规定进行审查，并裁定不予支持。
但案外人以其对特户、封金、保证金享有质权为由，请求实现质权并要求解除查封或冻结措施或者请求不得扣划的，应依照《民事诉讼法》第二百三十四条规定进行审查。同时具有下列情形的，应予以支持：
（1）案外人与出质人订立了书面质押合同；
（2）出质人已经开设专门的保证金账户；
（3）该账户内资金已经移交给案外人实际控制或者占有；
（4）该账户有别于出质人非保证金业务的日常结算账户。
（5）案外人请求实现质权的，其实现质权的条件已经满足。
7. 案外人以其对查封、冻结或者强制执行的被执行人的应收账款（到期债权）享有质权为由，提出执行异议，请求解除查封、冻结或不得强制执行的，应适用《民事诉讼法》第二百三十四条规定进行审查。因此提起执行异议之诉，且同时具有下列情形的，应判决不得执行该应收账款债权：
（1）案外人与被执行人订立了书面的质押合同；
（2）该质押合同签订于案涉债权被查封或冻结之前；
（3）案外人与被执行人订立质押登记协议并在中国人民银行征信中心办理质押登记；
（4）案涉债权与登记的应收账款具有同一性；
（5）案外人与被执行人不存在恶意逃债以及规避执行情形。
8. 证券登记结算机构主张其对证券公司等结算参与人、投资者或发行人提供的回购质押券、价差担保物、行权担保物、履约担保物等，在交收完成前享有质权，请求不得冻结或扣划的，依照《民事诉讼法》第二百三十四条规定进行审查。该质权有效设立的，应判决不得执行案外人享有的质权范围内的案涉财产。
