开发商逾期办理房屋产权
日期：2015-01-13
在目前商品房交易中，通常使用的《商品房买卖合同》均系格式合同，其中通常约定有：开发商应当在商品房交付使用后一定期限内，将办理权属登记需由开发商提供的资料报产权登记机关备案。如因开发商的责任，购房人不能在规定期限内取得权属证书的，由开发商承担相应违约责任等条款。而开发商和购房者在发生纠纷时常常对“权属登记”所包括的具体内容及出卖人的义务等问题发生分歧，审判实践中对此的理解也不尽相同，导致判决结果各异。本案通过研究、剖析相关的法学理论，详尽了解办理房产证和国土证流程，对于上述争议问题作出了详细、明确的解答，案件审理结果较好地维护了业主与开发商双方的合法利益，取得了良好的法律效果和社会效果，并为今后妥善处理类似案件提供了参考。
二、案情
本案主要案情为：原告黄秋等10人与被告某商贸有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买被告位于某市生路4号奥运康城的商品房，该合同为市房管局统一印制的格式合同，对建筑面积、房价款、房屋交付时间等作了明确约定。合同约定，被告应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由被告按已付房价款的银行同期贷款利率向原告支付违约金。合同签订后，原告按约交付了房屋价款，被告于2007年10月30日交付房屋后，于2008年11月14日某市房地产管理所提交了办理本案房屋的总证材料,同年11月17日被告取得本案房屋的总产权证。之后，原告取得所购房屋的分户产权证，但未取得所购房屋的国土使用权证。2009年4月14日，原告向本院提起诉讼，请求判令被告支付从2008年5月21日起至原告取得房屋权属证书之日止的逾期办证的违约金。
三、意见分歧
本案在审理过程中，原告黄秋等10人诉称，合同中约定的“权属登记”既包括房屋产权登记，也包括国有土地使用权证的登记；同时条款中的约定，被告办理权属证的义务不仅仅是备案义务，还包括交付义务，并且约定的办证“规定期”亦是指200天。
被告辩称的主要理由为：一、《商品房买卖合同》中约定的“办理权属登记”中的“权属”仅指的是房屋产权证，不包括国有土地使用权证。二、《商品房买卖合同》中“出卖人在商品房交付使用后200日内，将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意合同继续履行，甲方（出卖人）按乙方累计付款……”中被告的义务，仅是将办理产权证的资料报产权登记机关备案，无办理完房屋产权证并交付购房者的义务。至于该条中涉及的“规定期”不是指200天，而是指办证机构所需要的时间。综上，被告承担逾期办证的违约金的时间应从被告交付房屋200天后至被告将办理产权登记的资料报登记机关备案为止，即从2008年5月21日至2008年11月14日止。
四、本案主审法官认为
（ 一）、商品房买卖合同格式条款中的“权属登记”不仅包括房屋产权证登记，也包括国有土地使用权证的登记。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”;《城市房屋权属登记管理办法》第六条规定，“房屋权属登记应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权利主体一致原则”，因此，房屋产权证和国土使用证均为房屋权利凭证，只有在“二证”齐全时房屋的权利尚称完备，而任何一个购房者是否对房屋享有完全的权利都是至关重要的，因此房地产开发企业为商品房购房人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，应为一种法定义务，虽然双方当事人在合同中往往没有明确权属登记的范围，但在约定不明的情况下，应根据上述法律规定，认定权属登记包括房屋产权和国土使用权的双重登记义务，才更有利于维护购房者的合法权利。
（ 二）、出卖人仅负有将相关资料登记备案的义务，而“200日”约束的应为登记备案的时间，至于“出卖人责任”仅指与资料登记备案相关的责任
首先，本案不适用“格式条款出现歧义，应作出不利于格式条款提供一方的解释”的相关法律规定。本案中，出卖人提供的格式合同是市房管局统一制订的格式合同，该格式合同除了文义上模糊不清外，与实际办证流程亦不相符合，根据实际办证流程，国土使用证的办理需以房屋分户产权证的取得为前提，因此在制订格式合同时，理应分别列明，即房屋产权登记备案的时间在交付房屋后若干日内，而国土使用权的登记备案时间应在房屋分户产权证取得后若干日内，而本案的格式合同中作笼统的规定，使得出卖人在实际操作中经常不能在规定期限内完成，而不能完成的因素很多，不完全是出卖人的责任。虽然本案中被告是格式合同的提供者，但并非格式合同的制订者，因此合同中的歧义和不合理之处并非被告的过错，一味按照合同法的规定，作出对其不利的解释是不符合法律对于格式合同约束的立法本意的，还是应严格按照合同文意，作出最公平、合理，及符合实际的解释，才能最大程度上保护双方当事人的利益。
其次，从房地产办证流程而言，出卖人负有的仅为“协助办证”义务，在办理相关权属证书的过程中，除了房地产开发商应备齐的资料外，购房者本身也需要准备其应提交的资料,而当房地产开发商将相关资料备齐交付给办证机关后，购房者亦可自行办理权属证书，因此办理权属证书并非出卖人的法定义务，只有将资料备案登记才是房地产开发商的法定义务，在无特别约定的情况下，理应尊重交易习惯，作出切合实际的认定。
最后，出卖人将资料备齐登记后，何时取得房产证已非其所能控制的范围，因此将“取得房产证”作为其合同义务，本身即可能存在履行不能的问题。倘若将“200日”界定为取得权属证书的时间，事实上不仅约束了出卖人，也同时为办证机关设立了时间，事实上这种未经第三人同意即为第三人设立义务的民事法律行为是无效的，如果出卖人按照约定的时间将资料备齐后交办证机关登记，而办证机关却迟延办证造成逾期，购房者不会追究办证机关的责任，而会依据合同追究出卖人的违约责任，虽然其中存在大量出卖人不能控制的因素，买受人仍然可以依据合同要求出卖人为办证机关的迟延办证行为负责，这无疑是不公平的。
综合以上原因，本案理应严格理解合同的文义，并且结合实际情况作出实事求是的条文解释，即：出卖人的义务应为资料登记备案的义务，而“200日”应为约束资料登记备案义务的时间，至于购房者取得权属证书已非出卖人的义务，而取得权属证书的“规定期限”应指法定的办证期限即资料备案登记后“15个工作日”内。而“出卖人的责任”即应指与其备案登记义务相关的责任，如资料遗漏、有误或其它办证机关认为不符合办证要求的情况。
（ 三）、开发商承担违约责任的计算应当分段进行
逾期办证之日至出卖人办理房屋产权备案登记之日为逾期办理房屋产权证的违约责任计算期间；房屋分户产权证取得之日至出卖人办理国有土地使用权备案之日为逾期办理国土证的违约责任计算期间，其中应扣除办证机关办理房屋分户产权证的时间。
第一，本案不适用于无过错责任。根据合同法的规定，违约方承担的应为无过错责任，无论造成违约的是违约方还是第三人，均应由违约方向守约方承担违约责任，但本案有其特殊性。首先，双方当事人在合同中明确约定，如因出卖人的责任，致使买受人未在规定期限内取得权属证书，承担违约责任，因此逾期仅仅是承担违约责任的其中一个要件，还应满足“因出卖人的责任”造成逾期才应承担违约责任。双方当事人的此种约定则排除了“非因出卖人的原因”的因素，而在出卖人已将相关资料交给办证机关后，办证机关何时能够办理完毕相关权属证书，已非出卖人所能控制的范围，因此不属“出卖人的原因”，自然不应承担违约责任。合同法并未禁止双方当事人作此约定，应为合法有效。其次，办证机关是国家行政机关，不属于与出卖人、买受人地位平等的民事主体，而合同法调整的是平等民事主体之间的债权债务关系，故行政机关的行政行为不属于合同法调整的范围，从这一角度来讲，本案亦不应适用合同法的无过错责任。
第二，从平衡出卖人和买受人双方利益考虑，应考虑扣除办证机关的办证时间。倘若单纯按照合同约定来确定违约金，在业主人数众多的情况下，违约金总额往往是极为高昂的，而如果出卖人资金不够雄厚，经营状况则会出现严重危机。在商品房买卖交易中，出卖人与买受人的利益有其冲突之处，但也有其一致之处，如果某一楼盘的开发商因支付高额违约金的问题而陷入财务危机甚至破产，对于居住在这一小区内的购房者来说绝非益事，倘若此后面临的各种问题无人解决，购房者也会陷入另一种困境。但在诉讼过程中，购房者对于这种长远利益的紧密联系往往意识不到或者漠不关心，只看重眼前的利益，力求更多地获得违约金的赔偿，此时法律应发挥其本身具有的引导功能，作出更有利于社会现实和行业发展的判决。
五、审判结果
基于以上考虑，主审法官对双方当事人作了释明,发挥了法律本身所具有的引导功能,双方当事人在互谅互让的基础上，达成了一致协议:即由被告赔偿给原告一定数额的违约金。收到了良好的法律效果和社会效果。
